Kredyt hipoteczny na dom od dewelopera - krok po kroku

Zdecydowana większość kupujących dom od dewelopera finansuje zakup kredytem. Procedura różni się od kredytu na mieszkanie z rynku wtórnego w kilku miejscach, a najważniejsza różnica dotyczy tego, kiedy i na jakich zasadach bank wypłaca pieniądze.

To opis mechanizmu, nie doradztwo finansowe. Nie podajemy oprocentowania, marż ani rat - te zmieniają się szybciej, niż aktualizuje się jakikolwiek artykuł, i różnią się między bankami. Po konkretne liczby idź do doradcy albo do banku.

Dwa różne scenariusze

Dom gotowy, po odbiorze, z założoną księgą wieczystą. Procedura jest zbliżona do kredytu na mieszkanie z rynku wtórnego: bank wypłaca całość jednorazowo, po podpisaniu aktu i ustanowieniu hipoteki.

Dom w budowie, kupowany od dewelopera. Bank wypłaca środki w transzach, powiązanych z etapami realizacji. To scenariusz dotyczący większości inwestycji deweloperskich w sprzedaży, w tym naszej.

Reszta artykułu dotyczy tego drugiego przypadku.

Wypłata w transzach - jak to działa

Bank nie przelewa całej kwoty z góry, bo zabezpieczeniem jest nieruchomość, która jeszcze nie istnieje w docelowym kształcie. Zamiast tego dzieli kredyt na części i wypłaca kolejne po potwierdzeniu postępu prac. W praktyce spotyka się podział na dwie do czterech transz, a bank weryfikuje etap na podstawie zdjęć, dokumentacji budowy albo inspekcji na miejscu.

Przy zakupie od dewelopera transze są powiązane z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, który znajdziesz w prospekcie informacyjnym. To istotne z dwóch powodów:

1. Bank będzie chciał zobaczyć ten harmonogram i dopasować do niego wypłaty.
2. Opóźnienie po stronie dewelopera przesuwa wypłatę transzy, a nie zmienia twojego harmonogramu spłat, jeżeli kredyt już częściowo uruchomiono.

Karencja. W okresie budowy banki zwykle pozwalają spłacać wyłącznie odsetki od wypłaconej części kredytu, a pełna rata zaczyna się po ostatniej transzy. To realnie obniża obciążenie w trakcie budowy - ale wydłuża całkowity koszt kredytu, bo kapitał w tym czasie nie maleje.

Rachunek powierniczy - pieniądze nie idą wprost do dewelopera

Przy przedsięwzięciach objętych ustawą deweloperską wpłaty nabywcy trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank dewelopera, a nie bezpośrednio na jego konto.

Przy rachunku otwartym bank zwalnia deweloperowi środki etapami, po potwierdzeniu zakończenia kolejnych etapów z harmonogramu. Przy zamkniętym - dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę.

Dla ciebie oznacza to, że twój bank kredytujący przelewa transze na rachunek powierniczy, a nie do kasy dewelopera. Mechanizm ten opisaliśmy szerzej w artykule o ustawie deweloperskiej.

Nasza inwestycja jest prowadzona na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, a numer rachunku i bank podaje prospekt informacyjny.

Wkład własny

Standardem jest 20% wartości nieruchomości, przy czym część banków akceptuje 10% - zwykle pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu, co podnosi koszt kredytu.

Wkład własny nie musi być gotówką na koncie w dniu wniosku. Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego bank może zaliczyć na jego poczet między innymi:

• wartość działki, na której powstaje nieruchomość - przy budowie systemem gospodarczym,
• wartość prac już wykonanych i materiałów zgromadzonych na budowie,
• zaliczki i wpłaty już przekazane deweloperowi na poczet finansowanej nieruchomości.

Ten ostatni punkt jest przy zakupie od dewelopera najważniejszy: pieniądze wpłacone na rachunek powierniczy przed uruchomieniem kredytu liczą się jako wkład własny. Warto to uwzględnić przy planowaniu kolejności działań.

Zdolność kredytowa - co bank liczy

Bank patrzy na dochód, jego stabilność i formę uzyskiwania, na zobowiązania - także te niewykorzystane, jak limit na karcie czy w koncie - na liczbę osób na utrzymaniu, historię w BIK i wiek kredytobiorcy względem okresu spłaty.

Dwie rzeczy, które warto zrobić zanim złożysz wniosek:

1. Pobierz własny raport BIK. Kosztuje kilkadziesiąt złotych i pokazuje to, co zobaczy bank. Zaległość sprzed lat, o której zapomniałeś, potrafi zablokować wniosek.
2. Zamknij niepotrzebne limity i karty. Niewykorzystany limit obniża zdolność tak samo jak wykorzystany.

Dokumenty od dewelopera

Poza własnymi dokumentami dochodowymi bank poprosi o komplet dotyczący nieruchomości. Powinieneś dostać je od dewelopera bez proszenia:

• umowa deweloperska w formie aktu notarialnego,
• prospekt informacyjny z załącznikami, w tym harmonogramem przedsięwzięcia,
• odpis z księgi wieczystej nieruchomości gruntowej,
• pozwolenie na budowę i wypis z rejestru gruntów,
• rzut lokalu i zestawienie powierzchni,
• zaświadczenie o numerze rachunku powierniczego,
• dane rejestrowe dewelopera.

Deweloper przygotowany do współpracy z bankami ma ten komplet gotowy i wydaje go tego samego dnia. To dobry test na etapie rozmów: poproś o listę dokumentów dla banku i zobacz, ile trwa odpowiedź.

Koszty poza samym kredytem

Zaplanuj budżet ponad cenę nieruchomości i wkład własny:

• prowizja banku za udzielenie kredytu, o ile występuje,
• wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę,
• ubezpieczenie nieruchomości przez cały okres kredytowania, zwykle z cesją na bank,
• ubezpieczenie na życie, jeżeli bank je wymaga lub obniża za nie marżę,
• podatek od czynności cywilnoprawnych od hipoteki oraz opłaty sądowe za wpis,
• taksa notarialna i odpisy aktu,
• ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Ostatnia pozycja bywa zaskoczeniem. Do momentu prawomocnego wpisu hipoteki bank stosuje podwyższoną marżę albo dodatkowe ubezpieczenie, a czas oczekiwania na wpis zależy od obciążenia konkretnego sądu wieczystoksięgowego i potrafi wynieść wiele miesięcy.

Realny harmonogram

Orientacyjnie, przy sprawnym przebiegu:

1. Analiza zdolności i wybór ofert - od kilku dni do dwóch tygodni.
2. Kompletowanie dokumentów - zależy głównie od ciebie i od dewelopera.
3. Rozpatrzenie wniosku - ustawowo bank ma 21 dni na decyzję od złożenia kompletnego wniosku.
4. Podpisanie umowy kredytowej i uruchomienie pierwszej transzy.
5. Kolejne transze - zgodnie z postępem budowy.
6. Odbiór, akt przenoszący własność, wpis hipoteki.

Licz raczej w miesiącach niż w tygodniach i składaj wnioski do dwóch, trzech banków równolegle. Odmowa jednego banku nie przesądza o decyzji innego, a równoległe wnioski oszczędzają tygodnie.

Doradca czy bezpośrednio do banku

Doradca kredytowy porówna oferty kilkunastu banków i zna ich bieżącą politykę wobec zakupów deweloperskich - a ta różni się bardziej, niż wynikałoby z reklam. Jego wynagrodzenie pochodzi zwykle od banku, więc dla ciebie usługa jest bezpłatna, ale zapytaj wprost o model wynagrodzenia, bo wpływa on na to, które oferty zobaczysz najpierw.

Bezpośrednio do banku warto pójść, jeżeli masz tam historię i licytujesz warunki, albo jeżeli chcesz porównać, co doradca ci pokazał, z tym, co bank oferuje sam.

Zanim zaczniesz

Cena i cena za metr każdego lokalu są podane wprost przy kartach lokali - to punkt wyjścia do policzenia wkładu własnego. Jak czytać ceny na tym rynku i czego nie mierzy cena metra, opisaliśmy w osobnym artykule.

Jeżeli potrzebujesz kompletu dokumentów do banku, napisz albo zadzwoń - przygotujemy go bez zwłoki.