Ustawa deweloperska w praktyce: prospekt, rachunek powierniczy i DFG

Kupując dom albo lokal od dewelopera, wchodzisz w transakcję o specyficznej konstrukcji: płacisz za coś, co jeszcze nie istnieje, i to przez wiele miesięcy przed odbiorem kluczy. Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - w skrócie ustawa deweloperska - jest odpowiedzią państwa na to ryzyko. Zastąpiła starszą ustawę z 2011 roku i obowiązuje wszystkie przedsięwzięcia rozpoczęte po 1 lipca 2022 r.

Poniżej opisujemy jej mechanizmy tak, jak działają w praktyce, na przykładzie własnej inwestycji. To nie jest porada prawna - wiążące są zawsze prospekt informacyjny i umowa deweloperska, które dostajesz do ręki.

Prospekt informacyjny - dokument, który powinieneś przeczytać pierwszy

Prospekt informacyjny to ustandaryzowany dokument, który deweloper ma obowiązek sporządzić dla przedsięwzięcia i wydać nieodpłatnie każdemu zainteresowanemu, zanim cokolwiek podpiszesz. Nie jest to materiał marketingowy: jego wzór jest załącznikiem do ustawy, a deweloper wypełnia rubryki, których nie może pominąć.

Część ogólna prospektu opisuje między innymi:

• dane dewelopera, jego doświadczenie i informację o toczących się postępowaniach egzekucyjnych,
• stan prawny gruntu: numery działek, numery ksiąg wieczystych, obciążenia i hipoteki,
• pozwolenie na budowę wraz z informacją, czy jest ostateczne i czy jest zaskarżone,
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
• sposób ochrony wpłat nabywcy - rodzaj rachunku powierniczego i nazwę banku,
• ustalenia miejscowego planu zagospodarowania dla działki i dla terenów sąsiednich,
• inwestycje przewidziane w promieniu kilkuset metrów: drogi, linie kolejowe, oczyszczalnie, lotniska.

Ta ostatnia pozycja jest tą, którą najłatwiej przeoczyć, a najbardziej boli po fakcie. Jeżeli w sąsiedztwie planowana jest droga zbiorcza albo teren usług, prospekt musi to podać. Warto przeczytać ten fragment przed obejrzeniem wizualizacji, a nie po.

Część indywidualna dotyczy już konkretnego lokalu: powierzchni, ceny, ceny za metr, układu pomieszczeń i standardu wykończenia. Do prospektu dołączane są rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem, wzór umowy deweloperskiej oraz szkic zagospodarowania terenu.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty

Twoje wpłaty nie trafiają na zwykłe konto dewelopera, tylko na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Ustawa przewiduje dwa warianty i różnica między nimi jest istotna.

Przy rachunku zamkniętym bank wypłaca deweloperowi całość środków dopiero po przeniesieniu na ciebie własności lokalu. Dla nabywcy to wariant najbezpieczniejszy, dla dewelopera - najdroższy, bo całą budowę musi sfinansować z innych źródeł.

Przy rachunku otwartym bank wypłaca pieniądze w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów budowy. Kluczowe jest to, że bank nie działa tu na słowo dewelopera: przed każdą wypłatą kontroluje, czy etap został faktycznie zrealizowany, i ma prawo wglądu w dokumentację budowy oraz wstrzymania wypłat. Dlatego harmonogram przedsięwzięcia w prospekcie nie jest deklaracją intencji - to lista warunków, od których zależy finansowanie budowy.

Środki na rachunku powierniczym objęte są gwarancjami Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Jeżeli deweloper upadnie, wpłacone pieniądze nie wchodzą do masy upadłości.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

DFG to druga warstwa zabezpieczenia, uruchomiona właśnie ustawą z 2021 roku. Deweloper odprowadza do niego składkę od każdej twojej wpłaty - jej stawka zależy od rodzaju rachunku i jest wyższa przy rachunku otwartym niż przy zamkniętym. Składkę płaci deweloper, ale w praktyce jest ona elementem kalkulacji ceny.

Fundusz działa wtedy, gdy zawiodą wcześniejsze zabezpieczenia: przy upadłości dewelopera albo upadłości banku prowadzącego rachunek, a także wtedy, gdy skutecznie odstąpisz od umowy w przypadkach przewidzianych ustawą, a deweloper nie zwróci ci wpłat. Wypłata z DFG obejmuje wpłacone środki, nie utracone korzyści.

Umowa deweloperska u notariusza

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie do księgi wieczystej nieruchomości wpisywane jest twoje roszczenie o przeniesienie własności - od tego momentu każdy, kto zagląda do księgi, widzi, że lokal jest zarezerwowany dla ciebie. Koszty aktu i opłat sądowych strony ponoszą po połowie.

Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy. To ma konkretną konsekwencję: jeżeli standard wykończenia opisany w prospekcie różni się od tego, co znajdziesz na budowie, nie jest to kwestia ustaleń ustnych, tylko niewykonania umowy.

Odbiór lokalu i usuwanie wad

Odbiór odbywa się z udziałem nabywcy i kończy protokołem, w którym wpisuje się wszystkie stwierdzone wady. Możesz przyjść z osobą, która zna się na budownictwie - nikt nie ma prawa ci tego zabronić.

Dalej ustawa narzuca terminy. Deweloper ma czternaście dni na doręczenie oświadczenia, czy wady uznaje, czy odmawia ich uznania; brak oświadczenia w tym terminie oznacza uznanie wad. Wady uznane usuwa w terminie trzydziestu dni od podpisania protokołu, a jeżeli nie da rady - wskazuje nowy termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie usunie wady mimo tych terminów, możesz zlecić usunięcie na jego koszt.

Przy wadzie istotnej masz prawo odmówić odbioru. To poważne narzędzie i warto wiedzieć, że istnieje, zanim staniesz w drzwiach z protokołem w ręku.

Kiedy możesz odstąpić od umowy

Ustawa daje nabywcy prawo odstąpienia w ciągu trzydziestu dni od zawarcia umowy deweloperskiej, jeżeli umowa nie zawiera wymaganych elementów, jeżeli informacje w niej zawarte są niezgodne z prospektem albo z załącznikami, jeżeli deweloper nie doręczył prospektu wraz z załącznikami, albo jeżeli prospekt nie zawiera wszystkich elementów wzoru bądź podaje dane niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Osobna podstawa dotyczy sytuacji, w której deweloper nie przenosi własności w umówionym terminie. Wtedy wyznaczasz mu dodatkowy termin stu dwudziestu dni, a po jego bezskutecznym upływie możesz odstąpić od umowy zachowując roszczenie o karę umowną.

Oświadczenie o odstąpieniu wymaga formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jak to wygląda u nas

W SILVA Park Mosty przedmiotem sprzedaży jest samodzielny lokal mieszkalny, umowa ma formę umowy deweloperskiej, a wpłaty trafiają na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Harmonogram przedsięwzięcia jest podzielony na pięć etapów i to on wyznacza momenty wypłat z rachunku - ten sam harmonogram publikujemy na stronie o inwestycji, a faktyczny stan prac dokumentujemy zdjęciami w dzienniku budowy.

Numery działek, numery ksiąg wieczystych oraz numer i organ wydający pozwolenie na budowę podajemy wprost na stronie dla kupującego. Nie jest to standard rynkowy - i właśnie dlatego to robimy.

Jeżeli zastanawiasz się, co dokładnie kryje się pod hasłem „stan deweloperski”, przeczytaj też: co jest w cenie, a co dokładasz z własnej kieszeni.