Lokal w domu dwulokalowym a dom jednorodzinny - czym to się różni

Kiedy szukasz domu pod Trójmiastem, pod jednym słowem „dom” znajdziesz oferty o trzech różnych konstrukcjach prawnych. Różnica nie jest formalnością - decyduje o tym, co wpisuje się do księgi wieczystej, jak wygląda wniosek kredytowy i kto podejmuje decyzje o dachu nad twoją głową.

Trzy rzeczy, które w ogłoszeniach nazywa się domem

Dom jednorodzinny na własnej działce. Kupujesz nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem. Działka jest twoja w całości, budynek jest jej częścią składową. Jedna księga wieczysta, jeden właściciel, żadnych uzgodnień z sąsiadem.

Segment w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. Dwa lub więcej budynków przylegających do siebie ścianą, ale prawnie odrębnych, każdy na własnej działce. Ściana jest wspólna, własność nie.

Lokal mieszkalny w budynku dwulokalowym. Jeden wolno stojący budynek podzielony na dwa samodzielne lokale. Przedmiotem sprzedaży jest lokal, ustanawiana jest jego odrębna własność, a grunt pozostaje we współwłasności obu nabywców. To jest konstrukcja zastosowana w SILVA Park Mosty i to o niej jest ten artykuł.

Odrębna własność lokalu - co dokładnie kupujesz

Odrębna własność lokalu oznacza, że twój lokal jest samodzielną nieruchomością. Ma własną księgę wieczystą, możesz go sprzedać, obciążyć hipoteką i dziedziczyć niezależnie od sąsiada. Podstawą jej ustanowienia jest zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane przez starostę - potwierdza ono, że lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi jest wydzielony trwałymi ścianami i nadaje się do samodzielnego zamieszkania.

Z własnością lokalu nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej: w gruncie oraz w tych częściach budynku, które nie służą wyłącznie właścicielom poszczególnych lokali. Tego udziału nie da się sprzedać osobno - idzie za lokalem.

Grunt: współwłasność i podział do korzystania

To jest punkt, który budzi najwięcej wątpliwości, więc warto go rozwikłać dokładnie. Skoro budynek stoi na jednej działce, a lokale są dwa, to działka pozostaje we współwłasności dwóch nabywców. Formalnie: nie masz „swojego” kawałka gruntu na wyłączność z mocy samego prawa własności.

Rozwiązaniem stosowanym powszechnie jest podział quoad usum, czyli podział nieruchomości do korzystania. W umowie ustala się, która część działki służy wyłącznie właścicielowi którego lokalu - który ogród, które miejsce postojowe, które dojście. Współwłasność pozostaje, ale prawo do korzystania jest wyłączne i przypisane. Zapis taki może być ujawniony w księdze wieczystej, dzięki czemu wiąże także kolejnych nabywców.

W praktyce mieszka się w tym tak samo jak na własnej działce: masz swój ogród, swoje wejście i swój podjazd, a sąsiad nie ma prawa z nich korzystać. Różnica ujawnia się przy czynnościach dotyczących całej nieruchomości - o tym niżej.

To nie jest bliźniak

Warto rozróżniać te dwie rzeczy, bo bywają mylone także w ogłoszeniach. W zabudowie bliźniaczej dwa odrębne budynki stykają się ścianą. W budynku dwulokalowym jest jeden budynek wolno stojący, wewnątrz podzielony na dwa lokale.

Różnica bierze się często wprost z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dla danego terenu może dopuszczać wyłącznie zabudowę jednorodzinną wolno stojącą - i wtedy bliźniak po prostu nie może tam powstać, a dwulokalowy budynek wolno stojący jak najbardziej. Dla mieszkańca oznacza to więcej przestrzeni wokół budynku i zachowany odstęp od sąsiedniego budynku, kosztem wspólnej ściany wewnątrz.

Wspólnota dwóch lokali - jak się nią zarządza

Dwa lokale w jednym budynku tworzą tak zwaną małą wspólnotę mieszkaniową. Nie ma tu zarządcy, zebrań rocznych ani uchwał podejmowanych większością udziałów - do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.

W praktyce oznacza to dwie zasady. Czynności zwykłego zarządu, czyli bieżące utrzymanie, wymagają zgody większości współwłaścicieli. Czynności przekraczające zwykły zarząd - na przykład remont dachu czy zmiana elewacji - wymagają zgody wszystkich, a przy braku porozumienia rozstrzyga sąd.

Nie ma sensu tego ukrywać: przy dwóch lokalach oznacza to, że o rzeczach dotyczących całego budynku decydujecie wspólnie z sąsiadem. Dla jednych to zaleta - brak czynszu administracyjnego i brak zarządcy. Dla innych argument, żeby wybrać dom na w pełni własnej działce. Warto wiedzieć o tym przed podpisaniem umowy, a nie po.

Kredyt, księga wieczysta i podatki

Dla banku lokal z odrębną własnością i własną księgą wieczystą jest zabezpieczeniem tak samo zrozumiałym jak dom na własnej działce - hipotekę wpisuje się do księgi lokalu. Do wniosku potrzebne będą między innymi umowa deweloperska i dokumenty inwestycji; przy zakupie od dewelopera warto pytać o kredyt z wypłatą transzami, dopasowany do harmonogramu przedsięwzięcia.

Zakup od dewelopera jest opodatkowany podatkiem od towarów i usług zawartym w cenie - nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych, który występuje przy zakupie na rynku wtórnym. Podatek od nieruchomości płacisz od swojego lokalu i od udziału w gruncie, według stawek uchwalanych przez gminę.

Jak to wygląda w SILVA Park Mosty

Cztery wolno stojące budynki, w każdym po dwa samodzielne lokale - łącznie osiem lokali. Do każdego przypisany jest udział w gruncie wraz z prawem do wyłącznego korzystania z przypisanej mu części działki: ogrodu i naziemnego miejsca postojowego. Garaż jest wbudowany w bryłę budynku i wchodzi w skład lokalu.

Numery działek, numery ksiąg wieczystych i numer pozwolenia na budowę podajemy na stronie dla kupującego, a metraże i wielkości ogrodów w zestawieniu lokali. O tym, jak ustawa deweloperska zabezpiecza wpłaty w trakcie budowy, piszemy w osobnym artykule.