Zakup i formalności
Stan deweloperski - co jest w cenie, a co dokładasz z własnej kieszeni
„Stan deweloperski” brzmi jak norma techniczna, a nie jest nią wcale - żaden przepis go nie definiuje. Wiążący jest wyłącznie opis w prospekcie i umowie. Pokazujemy, co ten opis zwykle zawiera, czego w nim nie ma i jak zbudować realny budżet wykończenia.
To jest najczęstsze źródło rozczarowania przy zakupie od dewelopera i jednocześnie rzecz najprostsza do sprawdzenia zawczasu. Zaczniemy od faktu, który zaskakuje większość kupujących: stan deweloperski nie jest pojęciem ustawowym. Nie ma przepisu ani normy, która by go definiowała. Jest to określenie zwyczajowe, a jego rzeczywista treść bierze się wyłącznie z opisu zawartego w prospekcie informacyjnym i w umowie deweloperskiej.
Praktyczny wniosek jest taki, że dwie inwestycje reklamowane tym samym hasłem mogą różnić się zakresem o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Porównywać trzeba nie hasła, tylko tabele.
Co zwykle mieści się w stanie deweloperskim
W typowym opisie znajdziesz kompletną bryłę budynku i instalacje doprowadzone do punktów odbioru:
- fundamenty, ściany, stropy, konstrukcję i pokrycie dachu,
- elewację z ociepleniem i tynkiem, wraz z obróbkami,
- okna i drzwi zewnętrzne, bramę garażową,
- tynki wewnętrzne i wylewki podłogowe,
- instalację elektryczną doprowadzoną do gniazd i punktów oświetleniowych,
- instalację wodno-kanalizacyjną doprowadzoną do punktów poboru,
- źródło ciepła i instalację grzewczą wraz z rozprowadzeniem,
- wentylację, a w nowszych inwestycjach także rekuperację.
Czego w stanie deweloperskim prawie nigdy nie ma
Tutaj rodzi się różnica między ceną z ogłoszenia a kwotą, którą realnie wydasz. W naszej inwestycji standard deweloperski nie obejmuje drzwi wewnętrznych, białego montażu, parapetów wewnętrznych, podłóg, płytek, mebli ani malowania ścian. Podajemy to wprost, bo to jest właśnie lista pozycji, o które ludzie zaniżają swój budżet.
Do tego dochodzą rzeczy, o których łatwo zapomnieć, bo nie są „wykończeniem” w potocznym sensie: oświetlenie i osprzęt elektryczny, zabudowa kuchenna wraz ze sprzętem, szafy, rolety lub zasłony, wyposażenie łazienek, a przy domu z ogrodem także nawierzchnia tarasu i zagospodarowanie zieleni.
Jak policzyć to sensownie
Zamiast szukać w internecie „ile kosztuje wykończenie domu”, zrób listę i wyceń ją na własnych wyborach. Kolejność, która działa:
- Wypisz z prospektu pełen zakres prac wykończeniowych, który deweloper bierze na siebie. To jest twój punkt zerowy.
- Zrób listę różnicową: wszystko, co musi się znaleźć w lokalu, żeby dało się w nim zamieszkać, a czego nie ma w punkcie pierwszym.
- Podziel tę listę na to, co musi być przed wprowadzeniem, i to, co może poczekać rok. Podłogi i biały montaż muszą. Zabudowa tarasu może.
- Poproś o wycenę dwóch-trzech wykonawców z okolicy, na konkretnych metrażach z karty lokalu, a nie na powierzchni „około stu metrów”.
- Doliczaj rezerwę. Przy wykończeniu od zera zawsze pojawia się coś, czego nie było na liście.
Dlaczego nie podajemy tu konkretnych kwot
Bo każda taka liczba byłaby zmyślona albo nieaktualna. Koszt wykończenia stu metrów potrafi różnić się dwukrotnie w zależności od tego, czy kładziesz panele czy dębowy parkiet, i trzykrotnie w zależności od tego, ile robisz sam. Zestawienia „średni koszt wykończenia” mieszają ze sobą kawalerki i domy, rynek pierwotny z wtórnym oraz ceny sprzed dwóch lat. Wolimy dać ci kompletną listę pozycji do wyceny niż jedną ładnie brzmiącą kwotę, która i tak się nie sprawdzi.
Na co zwrócić uwagę w opisie standardu
Kilka miejsc, w których opisy bywają celowo nieostre:
- Okna. Sprawdź liczbę szyb i komór oraz to, czy montaż jest opisany. Zapis „okna PCV” nie mówi nic.
- Ogrzewanie. Ważne jest nie samo źródło ciepła, tylko czy w cenie jest rozprowadzenie po całym lokalu i czy jest to ogrzewanie podłogowe, czy grzejnikowe.
- Wentylacja. Rekuperacja to inna kategoria kosztu niż wentylacja grawitacyjna, a oba określenia bywają skracane do słowa „wentylacja”.
- Tynki i wylewki. Czy są w cenie i w jakiej technologii. To pozycja rzędu kilkunastu tysięcy złotych.
- Przygotowanie pod przyszłe instalacje. Wypust pod ładowarkę samochodową albo przygotowanie pod fotowoltaikę kosztuje grosze na etapie budowy i wielokrotnie więcej po fakcie.
- Zagospodarowanie działki. Ogrodzenie, kostka na dojściu i dojeździe, brama wjazdowa - przy domu z ogrodem to realna pozycja budżetowa.
Nasz standard w całości
Pełne zestawienie - konstrukcja, stolarka, instalacje i zagospodarowanie terenu - publikujemy na stronie o inwestycji, razem z listą tego, czego standard nie obejmuje. Wiążący pozostaje opis z prospektu informacyjnego i umowy deweloperskiej; o tym, jaką moc ma ten opis, piszemy w artykule o ustawie deweloperskiej.